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写字楼退租 联合办公捡漏
时间:2019-01-21来源:北京青年报作者:编辑:郭学薇

  由于过去几年的高速发展,北京写字楼已经成为全国租金价格的标杆。戴德梁行数据显示,当前北京市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月,为一线城市平均租金最高的城市。在高租金的压力下,就连一些金融机构和互联网公司也开始吃不消了,国贸、金融街、霄云路等写字楼需求的热点区域都出现了用户退租、改租的情况。而办公形式更加灵活、工位价格更低的联合办公则趁机大肆扩张,捡漏传统写字楼外流的用户。对此,业内人士认为,资本寒冬和对明年市场的不确定性,造成了许多高端写字楼用户不得不开源节流,而联合办公几个头部企业不断扩张的同时,也不断有新的品牌、新的资本加入,预计联合办公市场的竞争将更加激烈。

  租金太高金融机构搬离甲级写字楼

  互联网企业、金融机构一直是A级写字楼租户的主力军,但近几个月这些主力军却出现了撤退的迹象。

  位于国贸桥西南角的SK大厦,是建外大街上一道标志性的建筑,也受到很多金融机构的青睐。但在四季度以后,许多租约到期的公司,银杏美景如往年一样如期而至,而中金公司北京建国门外大街证券营业部已从原来的一层搬上三层。

  这家营业部于2003年设立,是中金公司全国22家营业部(不含合并后的中投证券营业部)中的第一旗舰营业部,也曾号称最牛营业部,在SK大厦一层已经长达15年,几乎成为一个显著的地标。从建外大街人行道上走过,挂在SK大厦底商的中金公司证券营业部褐红色的招牌非常明显。

  退租的金融机构远不止中金一家。同样在SK大厦底商挂着显著招牌,紧挨着中金营业部招牌的KB国民银行营业部原址也从底商搬至11楼,原址被清理成空地待租。

  与这些大公司从底商搬到楼上不同,更多的小公司直接搬出了寸土寸金的高端写字楼。秦政(化名)所在的公司是一家从事软件开发的公司,虽然规模较小只有十个人左右,但公司一直在霄云路的A级写字楼里办公。直到今年年中,公司经营的压力要求各项开支都要开源节流,于是,占支出很大一部分的办公室租金最先被砍。“我们原来租了大概100平方米的面积,每年租金在57万元左右。现在看了很多家同样是霄云路上的非A级写字楼和联合办公空间,年报价基本都在40万-50万左右,同样的距离、同样的通勤交通成本,一年租金至少省下10万元。”对于一些中小公司,是不小的诱惑。

  有业内人士表示,由于整体经营不景气,不少中小型的金融机构和互联网公司都在考虑搬迁到更便宜的写字楼里办公,其他行业的公司处境更加可想而知了。

  这主要还是因为写字楼租金价格不断上涨,给公司经营带来了更大的压力。

  戴德梁行北中国区高级董事严区海近日在中国写字楼产业园发展论坛上对中国写字楼市场进行了介绍。他表示,租金方面,北京写字楼市场租金水平在全国处于领先地位,租金在过去几年一直平稳上涨。当前北京市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月,为一线城市平均租金最高的城市。近几年互联网行业的快速发展和扩张是写字楼租金上涨的主要动力。互联网企业集中分布的中关村、望京-酒仙桥商圈成为过去两年租金上涨最快的区域,涨幅分别为30.6%和25.8%。

  可见随着过去几年金融机构和互联网公司的发展,北京写字楼价格一再提高,但在当前许多公司遭遇经营压力的情况下,高租金的写字楼反而成了一些中小公司的巨大压力。

  今年下半年以来,受到宏观的市场环境收缩影响,企业对写字楼需求大幅下降,以互联网和金融行业为代表,不少企业开始大幅缩减招人计划甚至开始“优化”员工。反映在办公室上,就是缩小办公面积或从租金贵的地方换到相对便宜的地方。行业数据显示,今年第三、第四季度,北京、上海、广州和深圳四个一线城市,写字楼市场整体空置率均有上升,商业办公租赁的成交量环比、同比均下降较多。

  联合办公接过写字楼退租需求

  在不少公司退租、改租的情况下,联合办公成为了今年商业写字楼领域的黑马,甚至开始承接许多退出甲级写字楼的用户。

  戴德梁行数据显示,联合办公2018年前三个季度在北京的成交租赁面积占总成交的20.2%,成为北京写字楼市场的重要组成部分。

  近日,联合办公企业氪空间也宣布,从今年9月份开始业绩大增,9、10、11三个月的工位服务签约金额已经超过今年前九个月的总量,三个月的签约金额环比增长近100%,而12月份的单月签约金额也预计突破1亿元。

  氪空间创始人兼董事长刘成城曾表示,在经济环境不确定性比较高的时候,会有越来越多的企业选择更加灵活的共享办公,租期可以短至一个月,而且可以根据企业的发展来增加或减少工位。

  氪空间提供的数据显示,进入四季度以后,新客户的数量和签约金额都有明显的增长,10月签约金额是9月的两倍多,11月环比增长幅度接近80%。

  对于为何联合办公需求会大增,与A级写字楼的退租形成鲜明反差。氪空间CMO陶然告诉北京青年报记者,首先是整体大环境资本寒冬,现金流对企业更重要。联合办公综合成本比传统写字楼低,按月租赁,不会占用太多资金,而且租期灵活,企业即使明年要裁员,缩减办公面积可以退租,损失较小。

  另外,四季度确实有很多传统企业、大企业在租用联合办公,因为明年经济存在不确定性,很多企业都会采取更加谨慎、灵活的策略,包括租用办公室。

  最后,由于氪空间社区的布局不少都选在了市中心的甲级写字楼里,比如国贸的氪空间、霄云路的氪空间,正好承接了很多传统企业和大企业,这些企业习惯了市中心的高级写字楼,地段偏远的中低端联合办公社区不符合大企业大公司的形象。而租金又能实实在在地获得实惠,因此公司四季度签约激增。

  租金的对比最能直观地体现联合办公为何会接过写字楼的退租需求。北青报记者以国贸中海广场社区为例计算比较,一个10人公司在国贸CBD租一间写字楼办公室,假设租金是15元/平方米/天,一间100平方米的办公室月租金大约4.5万元,同时每个月的装修摊销约2000元、物业费2400元、水电网络1000元、办公家具设施摊销约300元、行政保洁5000元,一个月的办公综合成本大约是5.57万元。而选择联合办公,例如同样位于中海广场的氪空间社区,每个月只需总共支付4.6万元的工位服务费成本,相当于节省了17%左右的成本。不仅如此,联合办公公司普遍在四季度采取了低价折扣的方式吸引用户,像氪空间的“暖冬行动”以最低五折的价格来计算,10人企业每月的办公成本只需2.3万元,节省近60%的成本,一年总共可以节省近40万元。

  联合办公融入主流商办市场

  在吸引了更多用户的同时,联合办公企业间也存在激烈的竞争,联合办公的空间产品服务正不断向好的方面发展,并逐步融入主流商办地产市场。

  梦想加创始人王晓鲁在中国写字楼产业园发展论坛上,把当前的办公需求分为三个维度:一是重度的办公需求,即专属的固定办公空间;二是中度的办公需求,即非常灵活的办公空间;三是轻度的办公需求,即临时性的办公空间。为了满足不同维度的办公需求,梦想加结合空间设计、智效办公和空间运营,打造整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务,为不同类型的企业,从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队,甚至于是对公司总部提供完美的解决方案。

  中海商业联合办公管理中心总监李雪瑞则从传统开发商的角度对当下流行的共享办公形式进行了实操性的解读。她认为,共享办公正在重新定义整个商办市场,智能门禁、人脸识别、无人零售等科技化产品逐渐成为共享办公空间的标配,这些共享空间高科技的应用也在倒推着传统写字楼提升相应的产品硬件和产品智能化;同时,共享办公还是城市创新升级的动力引擎,是对城市更新和城市运营的一种深度参与形式。

  氪空间的办公产品特征和精细化运营能力则形成了空间感召力,大量的客户是不同行业里成长阶段的中小企业,同时氪空间通过规模化的扩张覆盖更多管理成本,提高项目和资源配置的效率,也满足了这些成长型企业及员工对社区交流、资源合作共享、智能化应用等日常办公的进一步需求。同时,氪空间大力拓展社区。据悉,氪空间在第四季度共有12个新社区正式开业,其中上海8个,北京2个,厦门和合肥各1个,工位总数接近1万个,超过2017年全年新增的工位数量。并且新的社区都集中在北京国贸CBD,上海陆家嘴、人民广场等核心商圈。

  不只是现有的联合办公企业在发力,瑞典家具和家居零售商宜家集团也于12月6日宣布,将投资约80亿元人民币在上海兴建大型商业综合体,包括一个购物中心和五幢办公楼。其中三幢由宜家约3000名员工使用,另外两幢将试水以联合办公的形式,出租给外部的大中型企业。

  有业内人士认为,宜家的高调加入,意味着联合办公在获得了传统商办需求认可的同时,也将迎来进一步的激烈竞争。2018年,中国联合办公迎来融资和整合的加速期,头部品牌融资规模快速扩大,行业的整合也继续提速。不过从目前来看,联合办公行业仍具有很大的上升空间。

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